Заглавие 1 Оценка предприятия

Заглавие 2 Оценка стоимости

Заглавие 3 Оценка бизнеса

Оценку производят в следующих целях:
— осуществления сделок купли-продажи;
— внесения объектов недвижимости в качестве взноса уставный капитал предприятий различных форм собственности;
— оценки объектов при реализации их по цене, ниже остаточной стоимости;
— переоценки основных средств с целью корректировки налогооблагаемой базы;
— постановки имущества на баланс предприятия;
— получения кредита под залог недвижимости;
— передачи имущества в аренду для определения арендной платы и осуществления арендатором последующего выкупа имущества (если это предусмотрено договором аренды);

— при ликвидации предприятия, проводимого как по решению его собственников, так и по решению арбитражного суда;
— оценки объектов недвижимости в рамках судебного производства;
— при отчуждении или передаче государственного имущества;
— страхования имущества;
— определения стоимости ущерба, нанесенного объекту недвижимости.

Обычно оценка машин и оборудования производится в следующих целях:
— получения кредита в банке под залог оборудования;
— оценки объектов при реализации их по цене, ниже остаточной стоимости;
— переоценки основных средств с целью корректировки налогооблагаемой базы;
— внесения оборудования в качестве взноса в Уставный капитал предприятий различных форм собственности;
— постановки имущества на баланс предприятия;
— передачи имущества в аренду для определения арендной платы и осуществления арендатором последующего выкупа;
— страхования имущества;
— осуществления сделок купли-продажи;
— при ликвидации предприятия, проводимого как по решению его собственников, так и по решению суда;
— оценки машин и оборудования в рамках судебного производства;
— при отчуждении или передаче имущества, принадлежащего полностью или / и частично государству;
— определения стоимости ущерба, нанесенного машинам и оборудованию, при наступлении страховых случаев, повреждении, аварии (например, затопление квартиры).

Оценка земли осуществляется в целях:
— определения стоимости земельных участков при их приватизации, продаже, покупке, передаче в аренду или доверительное управление, залоге, переуступке долговых обязательств, мене, передаче на условиях договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивенцем, внесения в качестве вклада в уставные капиталы и фонды юридических лиц;
— определения соразмерной платы при установлении частных и публичных сервитутов;
— обоснования инвестиционных проектов, бизнес-планов и предпринимательских рисков;
— разрешения споров о стоимости земли, в том числе при выкупе (изъятии) земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
— определения земельного налога, налога на имущество, переходящего в порядке наследования или дарения, налога на прирост уставных фондов или паевых фондов;
— удовлетворения претензий в результате действий, наносящих ущерб гражданам, юридическим лицам;

Цели оценки автомобильного транспорта:
— Передача собственности;
— Подоходное налогообложение;
— Налогообложение имущества;
— Страхование;
— Финансовое планирование;
— Лизинг;
— Финансирование;
— Расторжение партнерства;
— Исследование осуществимости проектов;
— Создание компании;
— Налогообложение наследства;
— Распределение покупной цены;
— Определение ставок и тарифов.

Для более детального понимания цели оценки предлагаем следующую информацию:
Мировые финансовый, а затем и экономический кризисы проявились во всех сферах деятельности международного сообщества, в том числе и в оценке стоимости имущества как одного из прикладных направлений экономического анализа, устанавливающего меру полезности имущества как для общества в целом (определение рыночной стоимости), так и для отдельных его собственников (определение различных нерыночных стоимостей). Одной из причин, способствовавших развитию и укреплению кризиса, явилась неадекватность оценки акций, недвижимости и других активов на рынке США. Это было связано, прежде всего, с человеческим фактором, а именно с безнравственностью многих основных игроков на соответствующих рынках, подготовками ошибочных прогнозов развития различных сегментов рынка, манипулированием ценами, курсами валют, рейтингами компаний, искажением показателей деятельности предприятий, коррупцией и т. п., о чем свидетельствуют последние громкие процессы, освещаемые международными СМИ. Кстати, эти финансовые скандалы, как правило, связаны с участием в них известных международных консалтинговых (аудиторских) компаний, которые у украинских представителей власти и владельцев предприятий пользуются непререкаемым авторитетом, что и позволяет им сегодня во многих случаях побеждать в различных конкурсах и тендерах своих украинских коллег, по профессиональным знаниям и опыту работы не уступающим представителям этих компаний.

В Украине с начала этого века темпы роста цен на многие виды имущества, особенно недвижимость, стали расти просто «бешеными» темпами. Например, среди девелоперов (подрядчиков) строительных проектов к середине этого десятилетия в крупных городах Украины стало просто непрестижно приступать к работам, если прибыль от реализации проекта ожидалась меньше 150-200% от себестоимости проекта. Это привело к тому, что цены на новые объекты недвижимости намного оторвались от истинных рыночных стоимостей. Не остались в долгу и риэлторы с оценщиками, работающие на вторичных рынках. Идя на поводу у продавцов безнравственная часть оценщиков стала завышать результаты оценки до уровня специальных стоимостей, представляя их в отчете в виде рыночных. Состояние рынка этими оценщиками анализировалось достаточно слабо, если вообще анализировалось. Это приводило к выбору в качестве аналога «хрущевки» в непрестижном районе шикарной квартиры в центре города, оцененной, естественно, по завышенной стоимости. А далее ком нарастал. Уже в следующем отчете оцененный по завышенной стоимости объект брался в качестве аналога, уводя стоимость объекта все дальше от истины и т. д. Аналогичная ситуация наблюдалась и при оценке предприятий, стоимости пакетов акций которых в середине последнего десятилетия резко поползли вверх. Особенно ярко это проявилось после продажи в октябре 2005 г. пакета акций «Криворожстали» по цене в 2,4 раза превышающей его стоимость, определенную независимым оценщиком. После этого буря «стоимостных» эмоций захлестнула органы приватизации всех уровней. И невдомек было этим «аналитикам», что покупая «Криворожсталь» компания Mittal Steel Germany рассматривала будущее этого предприятия не в виде автономного бизнеса, а как составную часть производственной цепи компании, обеспечивающую, в перспективе, получение синергетического эффекта. Поэтому и цена покупки соответствовала синергетической стоимости, а не рыночной, установленной в результате независимой оценки.

Требования о повышении стоимости оцениваемого имущества стали звучать на всех уровнях государственного аппарата, и это нашло свое отражение даже в нормативных документах. Так в Национальном стандарте № 3 «Оценка целостных имущественных комплексов» (утвержденном КМУ от 29.11.2006 г. под № 1655) сказано, что рациональным распоряжением имуществом целостного имущественного комплекса является такое, которое направлено на «максимизацию его рыночной стоимости». В этом же виде стандарт действует и до настоящего времени, хотя любому более-менее грамотному оценщику понятно, что стоимость может быть либо рыночной, либо нерыночной, но ни в коем случае не может быть максимальной рыночной (также как и минимальной). В результате этого часть оценщиков, особенно работающих с органами приватизации, из-за боязни потерять возможные заказы на оценку, стали выжимать из оценки максимальные показатели, угодные заказчику в лице этих органов.

Не лучшим образом в последние предкризисные годы сложилась ситуация и с оценкой земельных участков. Само понятие рыночной стоимости практически исчезло из нормативных документов по оценке земель (за исключением оценки с целью выкупа владельцем строений, расположенных на этом участке). Как известно, основным способом продажи государством земельных участков является аукцион, на который участок выставляется по стартовой цене, устанавливаемой в большинстве стран, в том числе и в Украине, на базе рыночной стоимости. Однако в последних редакциях Земельного кодекса Украины стартовая цена уже устанавливается на основе стоимости, полученной в результате нормативной оценки, которая никакого отношения к рынку земли не имеет (она была введена в свое время как некий нормативный показатель для исчисления размера земельного налога и других подобных случаев).

Делая краткий анализ оценочной деятельности в банковском секторе, следует вспомнить историю с банком «Украина», который погиб из-за невозврата кредитных долгов, но, видимо, история этого банка не стала действенным уроком для некоторых других коммерческих банков. В последние предкризисные годы контроль за кредитной деятельностью со стороны руководителей банка и их региональных отделений был ослаблен. Это дало возможность недобросовестным заемщикам в сговоре с непорядочным оценщиком (а иногда и с работниками кредитного подразделения банка) вводить в заблуждение руководство и выдавать кредиты при недостаточном залоговом обеспечении, причем, иногда и не в одном банке, что тоже внесло свою лепту в нынешнее состояние некоторых банков.